د- آثاراجرای خیارعیب ————————————— 74
بند اول- فسخ عقد(آثاروموانع آن) ————————— 75
1-1)انحلال وعقد وبازگشت آثارگذشته ——————–76
2-1) وضع تصرفات، منافع ونماآت پیش ازفسخ ————– 77
3-1) موانع فسخ ———————————– 81
1) تلف مال معیوب —————————– 83
2) انتقال مال معیوب —————————– 84
3) تغییرمال معیوب —————————— 88
) حدوث عیب جدید —————- ———– 89
5) تبعیض درعقد،مانع فسخ ———————— 91
بند دوم- مطالبه ارش —————————————– 92
1-2) ماهیت ومبنای ارش ———————————— 93
1-1-2) ارش به عنوان جزء ثمن دربرابر وصف سلامت مورد معامله —- 93
2-1-2)ارش طریقی احتیاطی درصورت تعذر فسخ —————- 94
3-1-2)ارش نوعی غرامت ——————————– 95
2 -2)تعیین ارش ——————————————- 97
ه- مسقطات خیارعیب ——————————————— 98
بند اول- اسقاط صریح یاضمنی خیار——————————— 99
بند دوم- تبری ازعیوب —————————————- 103 بند سوم- زوال عیب پیش ازاعمال خیار—————————– 105
بند چهارم- اهمال دراجرای خیار———————————- 106
گفتاردوم- ضمان ناشی ازعیب درمواردخاص ———————————-109
الف) الزام به تسلیم مصداق سالم موضوع معامله ————————–110
ب) بطلان عقد دراثرحدوث عیب ———————————– 111
ج) ضمان نسبت به زیانهای ناشی ازعیوب مورد معامله ——————– 113
فصل سوم – عیب درمورداجاره وآثارآن ————————————- 114
مبحث اول – مفهوم عیب درعقداجاره ———————————— 115
گفتاراول- نظریه عدم امکان وجود عیب درمنفعت ————————— 116
گفتاردوم – عیب درعقداجاره به مفهوم عیب درعین مستأجره، مؤثردرمنافع ———- 117

مبحث دوم – آثارحدوث عیب درعین مستأجره ——————————- 119
گفتاراول – ثبوت خیارعیب —————————————– 119
الف) مقصودازخیارعیب دراجاره ———————————– 120
بنداول- نظریه پذیرش ارش دراجاره ————————– 121
بند دوم- نظریه عدم پذیرش ارش دراجاره ———————- 121
بند سوم-عدم لزوم سابق بودن عیب دراجاره ———————123
ب) شرایط عیب موجب خیار در اجاره —————————- 126
بند اول – لزوم مخفی بودن عیب —————————- 126
بند دوم – لزوم موثر بودن عیب —————————– 127
ج) اثرفسخ دراجاره —————————————- 129
گفتاردوم- الزام موجربه رفع عیب ویاتسلیم مصداق سالم عین مستأجره ————— 132
الف) الزام موجربه رفع عیب ——————————— 132
ب) الزام موجربه تسلیم مصداق سالم عین مستأجره —————–134
گفتارسوم- بطلان عقد دراثرحدوث عیب ——————————— 136
الف) شرایط بطلان عقد دراثرحدوث عیب ———————- 136
بند اول- عیب موجب خروج عین مستأجره ازقابلیت انتفاع —– 137
بند دوم-عدم امکان رفع عیب ————————- 138
بند سوم- معین بودن عین مستأجره ———————-139
ب) اثربطلان عقدناشی ازحدوث عیب —————————- 139
بند اول- حدوث عیب موجب بطلان قبل ازعقد یاقبض عین مستأجره — 140
بند دوم- حدوث عیب موجب بطلان، بعدازعقد ودراثناء اجاره ———141
گفتار چهارم- ضمان موجرنسبت به زیانهای ناشی ازعیوب عین مستأجره ———— 143
نتیجه گیری ——————————————————–145
منابع ————————————————————–152
چکیده
هدف اصلی ازاین پژوهش جمع آوری نظرات فقهاء وحقوقدانان راجع به مسأله عیب درموردمعامله وخیارعیب درتحلیلی منسجم می باشدکه دربرگیرنده قواعدعمومی مربوط به عیب و همچنین قواعد خاص آن درعقداجاره باشدبامطالعه تطبیقی درحقوق ایران ومصر؛ وهمچنین بایدمتذکرشوم که روشی که در این رساله مورد استفاده قرار می گیرد روش توصیفی- تحلیلی است بطوری که ابتداء ماهیت وآثار حقوقی عیب درعقداجاره درحقوق ایران ومصر بررسی شده وسپس به تحلیل آنها پرداخته ام . شایان ذکراست که روشی که پژوهش براساس آن جمع آوری وتکمیل گردیده روش کتابخانه ای است که درآن به کتابخانه هاودانشگاه ها ومراکز پژوهشی مربوطه مراجعه شده وضمن فیش برداری ازمنابع اسنادی دیگر نیز استفاده شده است. به طورکلی به عنوان نتیجه می توان گفت که موضع حقوق ایران وحقوق مصر دربسیاری ازموارددرخصوص بحث رساله حاضرشبیه به هم می باشند، مگردرپاره موارد که ناشی از تاثیرحقوق ایران ازفقه شیعه وتاثیرحقوق مصرازحقوق فرانسه می باشد. ازجمله بحث مربوط به قبول ارش دراجاره درحقوق مصروعدم قبول آن درحقوق ایران وبحث مربوط به حدود تأثیرفسخ درحقوق مصروحقوق ایران که به نظرمی رسد دربعضی ازاین مواردحقوق ایران ودربعضی مواضع حقوق مصرمنطقی تربوده وبه عدالت نزدیکتراست . البته بایدبه این نکته اشاره کردکه منطقی تربودن یک قانون نسبت به قانون دیگربه سختی تشخیص داده می شود چراکه قانون ها ازعرف های یک محل، فرهنگ ملل وروابط بین افراد آن اجتماع نیز نشأت می گیرد درنهایت باید بیان شودکه تقریبا آنچه که به عنوان فرضیه مطرح گردید درنهایت وپس ازبررسی اثبات می گردد به این معنا که عیب به معنای خروج ازمقتضای ماهیت وخلقت اصله شیء رخ میدهد وعین مستاجره معیوب میشود.دراینصورت خیارعیب حادث میگردد.گاهی این خیاربااراده طرفین وگاهی به وسیله قانون ساقط میگردد. درمعامله عین کلی خیارعیب وجود ندارد وباتسلیم مصداق دیگر موضوع منتفی است. این موضوع در حقوق ایران ومصراندکی تفاوت دارد.
مقدمه:
1- طرح موضوع :
از زمانیکه روابط بشری هر روز شلوغ تر و اجتماعات پر رنگ تر شد و انسان با مفهوم قاعده و قانون خصوصا در روابط اقتصادی روزمره آشنا گردید ، لزوم بهره مندی از برخی الزامات در روابطش بسیار ضروری تر می نمود. این الزامات در پاره ای از موارد مربوط به اخلاقیات و در پاره دیگر جزوه الزامات ناشی از اجبار قاعده و قانون بود. حس اعتماد و پای بندی به اصول کلی درمعاملات امری اخلاقی و در عین حال امری است که قانون نیز آن را امضا نمود و هر ناهنجاری که این هنجار را زیر سوال می برد با برخورد قانون مواجه می شد. یکی از این ناهنجاری ها معیوب بودن معوّض در هر معامله ای بود. از ابتداپیدایش روابط اقتصادی انسان می بایست در قبال عوضی که می دهد معوض سالم و بی عیب دریافت نماید. این اصل از اصول اولیه ی معاملات از ابتدای پیدایش روابط اقتصادی در بین انسان ها بوده است. و یکی از وظایف اصلی قانون در تامین عدالت رفع مشکلات این چنینی در فضای کسب و کاروروابط قانونی افراد بوده و هست. معیوب بودن مورد معامله ، یکی از همان ناهنجاری هایی است که حس اعتماد اشخاص به سلامت معوض را مخدوش نموده و در قرار دادهای معوض و تملیکی ، علاوه بر خدشه به این حس اعتماد ، منجر به ورود ضرر و زیان هایی به طرف قرار داد می شود که از نظر عدالت و حقوق نابهنجار و غیر عادلانه است.
2- بیان مسئله :
اهمیت پرداختن به این موضوع و بررسی قواعد عمومی مربوط به عیب و پیش بینی ضمان ناشی از آن از نظر فقها ، قانون گذاران و حقوقدانان نیز پوشیده نبوده است و این امر هم در حقوق ایران و هم در حقوق مصر مورد توجه قرار گرفته و در قانون مدنی دو نظام حقوقی مزبور ، موادی به آن اختصاص یافته است. قواعد مربوط به عیب ، در برگیرنده کلیه عقود معوض و تملیکی بوده و از قواعد عمومی قرار داد ها می باشد که شامل عقد اجاره به عنوان یکی از عقود معوض نیز می شود ، مگر در مواردی که طبیعت و ماهیت عقد اجاره ، شرایط و ویژگی های خاص و گامی متفاوت را اقتضاء نماید.
شرایط خاص عقد اجاره باعث شده که حقوق دانان و فقها علاوه بر بررسی قواعد عمومی مربوط به عیب ، در عقد اجاره نیز مباحثی را به عیب و حدوث آن در عین مستاجره اختصاص داده و ضمان ناشی از آن را به طور جداگانه در این عقد بررسی نمایند ، ما نیز از این روش پیروی نموده و جهت بررسی حدوث عیب در عین مستاجره ، ابتدا به قواعد عمومی مربوط به عیب می پردازیم و سپس چگونگی اعمال این قواعد را در عقد اجاره ، براساس شرایط و ویژگی های خاص این عقد مورد بررسی قرار خواهیم داد.
3- ضرورت واهمیت تحقیق:
یکی از عقود بسیار مهم در قانون هر کشوری عقد اجاره است که شامل اجاره ی شی ، اجاره ی مرکب ، اجاره مسکن ، اجاره محل کسب ، حتی اجاره انسان به عنوان اجیر وسایر انواع عقد اجاره است می شود. دایره وسیع این نوع عقد باعث شده که فقها و حقوقدانان بسیاری اقدام به بررسی وجوه مختلف این نوع عقد نمایند و یکی از این وجوه ، بررسی عیب در عین مستاجره است که مطالب گسسته ای در کتب مختلف فقهی و حقوقی ایران و همچنین مباحث پراکنده ای در حقوق مصرباعنوان”ضمان عیوب مخفی مورد معامله”، باعث شد که این حقیر سعی در جمع آوری مطالب و مطابقت آنها در حقوق تطبیقی بین قانون ایران و مصر نمایم. از آن جایی که حقوق ایران برگرفته شده از متون فقهی فقه امامیه و حقوق مصر ناشی از حقوق فرانسه و برگرفته شده از متون فقهی اهل تسنن شاخه حنفی است ، امید است بتوانم شباهت ها و تفاوت های این موضوع را در این دو نوع فقه و حقوق مورد بررسی قرار داده و رساله ی قابل استفاده برای پویندگان مطالب علمی فراهم آورم.
4-پیشینه موضوع :
در مورد مساله عیب و حدوث آن در عین مستاجره مطالب پراکنده ای در کتب مختلف فقهی و حقوقی مطرح شده ولی این که منحصرا به حدوث عیب در عین مستاجره پرداخته شده جز پایان نامه ای به دستم نرسید ولی از آنجا که با مطالعه پایان نامه ی مزبور متوجه شدم که مطلب فوق و در واقع موضوع فوق می تواند موضوع خوبی برای پایان نامه اینجانب باشد و با عنایت به این که در پایان نامه مطالعه شده ممکن است مطالبی در مورد عیب وحدوث آن در عین مستاجره بیان شده باشد و انصافا مطالب مورد بررسی قرار گرفته بسیار خوب طبقه بندی شده اند و قابل استفاده هستند ولی در باب حقوق تطبیقی بین حقوق ایران و مصر و یا سایر کشورها تحقیقات چندانی صورت نگرفته است. پس برآن شدم با کامل کردن تحقیقات اساتید و دانشجویانی که از مطالب آن ها خصوصا در پایان نامه مزبور بهره بردم قدم کوچکی در تکمیل تبیین این موضوع بردارم. البته شاید ذکر است که این موضوع یعنی حدوث عیب در عین مستاجره موضوع بسیطی است که هنوزقابلیت کار بسیار دارد و قدم کوچک این حقیر در ادامه تحقیقات اساتید و دانشجویان تنها ، تلاشی است که کودکان نوپا برای راه رفتن در آغازین تلاشهای خود برای پیمودن مسیر پر پیچ و خم زندگی می نمایند. امید است که این رساله ی تحقیقاتی با تمامی عیوب و کاستی هایی که دارد مورد عنایت اساتد و دانشجویان آینده قرار بگیرد و تلاش این جانب صدقات جاریه ای شود که هر چند کم اما راهگشای آیندگان گردد.
5- سوالات تحقیق
سوال اصلی: ماهیت عیب وآثارحقوقی آن درعقداجاره درحقوق ایران ومصرچیست؟
سوالات فرعی:
1. ماهیت وویژگی های عقد اجاره درحقوق ایران ومصرکدام است ؟
2. عیب وضمان عمومی مربوط به آن درحقوق ایران ومصرچه تعرفی دارد ؟
3. عیب درعقد اجاره چه آثاری درحقوق ایران مصردارد ؟
فرضیه : عیب به معنای خروج ازمقتضای ماهیت وخلقت اصله شیء رخ میدهد وعین مستاجره معیوب میشود.دراینصورت خیارعیب حادث میگردد.گاهی این خیاربااراده طرفین وگاهی به وسیله قانون ساقط میگردد. درمعامله عین کلی خیارعیب وجود ندارد وباتسلیم مصداق دیگر موضوع منتفی است. این موضوع در حقوق ایران ومصراندکی تفاوت دارد.
6- روش تحقیق :
روشی که در این رساله مورد استفاده قرار می گیرد روش توصیفی- تحلیلی است بطوری که ابتداء ماهیت وآثار حقوقی عیب درعقداجاره درحقوق ایران ومصربیان شده وسپس به تحلیل آنها پرداخته ام.

در این سایت فقط تکه هایی از این مطلب با شماره بندی انتهای صفحه درج می شود که ممکن است هنگام انتقال از فایل ورد به داخل سایت کلمات به هم بریزد یا شکل ها درج نشود

شما می توانید تکه های دیگری از این مطلب را با جستجو در همین سایت بخوانید

ولی برای دانلود فایل اصلی با فرمت ورد حاوی تمامی قسمت ها با منابع کامل

اینجا کلیک کنید

7- روش گردآوری اطلاعات:
روش گردآوری این پایان نامه روش کتابخانه ای است که درآن به کتابخانه هاودانشگاه ها ومراکز پژوهشی مربوطه مراجعه شده وضمن فیش برداری ازمنابع اسنادی دیگر نیز استفاده شده است.
8- سازماندهی تحقیق :
رساله ی تحقیقی پیشرو درسه فصل تهیه و تنظیم شده است که به شرح ذیل ارائه می گردد :
فصل نخست در برگیرنده کلیات عقد ، خصوصا در باب عقد اجاره و خصوصیات و تمایزات آن نسبت به سایر عقود است که در این مبحث اول به ماهیت عقد اجاره پرداخته شده است تا ذهن خواننده بیشتر به مساله ی عقد اجاره معطوف گشته واین آمادگی ذهنی ، باعث تمهید جهت بررسی فصلها و مبحثهای دیگر این رساله گردد. در مبحث دوم از فصلاول موضوع عقد اجاره را به عنوان هدف اصلی حدوث عیبی بررسی نموده و شرایط و ماهیت و در واقع نقاط برخورد این دو مساله به هم مورد بررسی قرار می گیرد.
در فصل دوم : سعی شده که موضوع هر چه بیشتر به مساله اصلی تحقیق نزدیک گردد و عیب و ضمان عمومی مربوط به آن را بیان نماییم. هدف اصلی از این فصل، بیان مفهوم عیب و قواعد عمومی مربوط به آن و ضمانات آن به طور کلی و در تمام عقود می باشد که طبق آنچه که موسوم است ، این قواعد را در قالب عقد بیع مطرح خواهیم کرد.
این فصل شامل دومبحث بوده که مبحث اول آن اختصاص به مفهوم و اقسام عیب دارد و در مبحث دوم نیز به ضمان عیوب مبیع ، به عنوان مصداق بارز مورد معاملات پرداختیم که عبارتند از : ثبوت خیار عیب ، الزام بایع به مصداق سالم مبیع ، بطلان عقد در اثر حدوث عیب و ضمان بایع نسبت به زیان های ناشی از عیوب مبیع که تحت چهار بند ممبحثا آنها را مورد بررسی قرار خواهیم داد.
در فصل سوم ، به موضوع اصلی رساله یعنی بررسی عیب در مورد اجاره و آثار آن پرداختیم که در این فصل از تکرار آنچه که از قواعد عمومی مربوط به عیب بوده و در اجاره نیز قابل اجرا می باشد خودداری کرده و صرفا مباحثی را مطرح نموده ایم که بر حسب ویژگی های خاص عقد اجاره ، دارای شرایط ویژه ای در این عقد بوده و قابل بحث می باشند.
این فصل نیز شامل دو مبحث بوده که در مبحث اول آن به مفهوم عیب در عقد اجاره و بررسی نظریه عدم امکان وجود منفعت؛ تبیین عیب و موجبات ضمان آن در عین مستاجره پرداخته می شود. مبحث دوم نیز اختصاص به آثار حدوث عیب در عین مستاجره دارد که این آثار نیز مانند همان است که در فصل دوم مطرح نمودیم.
فصل اول
کلیات
( تعاریف و مفاهیم)
فصل اول
کلیات ( تعاریف و مفاهیم)
این فصل، اختصاص به بیان کلیاتی راجع به عقد اجاره دارد و در برگیرنده تعاریف و مفاهیمی می باشد که دانستن آنها برای بیان بخشهای بعدی و بررسی موضوع اصلی این رساله ، ضروری به نظر می رسد و در قالب دو مبحث ارائه می گردد که در مبحث اول ، به بیان ماهیت و ویژگی های عقد اجاره پرداخته و در مبحث دوم ، موضوع عقد اجاره و شرایط آن را بررسی نماییم.
مبحث اول – ماهیت و ویژگی های عقد اجاره
تعیین ماهیت و ویژگی های هر عقدی برای استنتاج و استنباط آثار آن عقد و پیش بینی طرق عادلانه برای جبران تحمیلات ناروا در اثر فقدان آن آثاردارای اهمیت ویژه ای می باشد. از این لحاظ در این مبحث تحت دو گفتارمفهوم و تعریف اجاره و همچنین ویژگی های خاص آن عقد را مورد بررسی قرار می دهیم :
گفتاراول – مفهوم و تعریف اجاره
واژه ” اجاره ” مشتق از ” اجر ” و جمع ” أجر ” ” اجور ” است.1 ( اتوهن اجورهن) 2 اجاره در لغت اسم و به معنای مزد عمل یا کرایه اجیر ( اجرت) می باشد3. اما در اصطلاح در مفهوم ” ایجار” به معنی کرایه دادن به کار برده می شود و همچنین در معانی زنهار دادن ، امان دادن ، رهانیدن مژده دادن ، پاداش دادن و از این قبیل آمده است4 .
از این جهت عقد اجاره ، از لحاظ نامگذاری ، با سایر عقود متفاوت است. زیرا هر عقدی به مصدر فعل و یا به اسم مصدر تعبیر می شود و اختلاف چندانی بین مضمون آن عقد با معنی لغوی عنوان آن وجود ندارد. اما اجاره در لغت به معنی کرایه و در اصطلاح به معنی کرایه دادن می باشد5 .
در تعریف اجاره گفته شده : اجاره ، عبارت است از تملیک منفعت به عوض معلوم6 ، از این تعریف به خوبی روشن می شود که اجاره نیز ماند بیع عقدی معوض و تملیکی می باشد. با این تفاوت که موضوع عقد بیع ، عین مال است اما در اجاره منافع عین به مستاجر تملیک می شود. بعبارت دیگر ، اجاره در حقیقت تسلیط در عین برای انتفاع از آن در مقابل عوض می باشد.
منفعت و عوض در اجاره ، بعنوان موضوع اصلی این عقد ، باید معلوم و معین باشند. پس اجاره عقدی برای تملیک منفعت معلوم در مقابل عوض معلوم است. همچنین اجاره عقدی موقت بوده و منافع به طور دائم تملیک نمی شوند و توجه به این وصف نیز در تعریف عقد اجاره ضروری است ، زیرا وصف دائمی بودن یکی از اوصاف بارز حق مالکت می باشد و اگر در تعریف اجاره به موقت بودن آن اشاره نشود ، این تصور به ذهن می رسد که منافع برای همیشه به مستاجر تملیک می گردند7.
قانون مدنی ما در ماده 466 در تعریف اجاره می گوید : اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود. .
این تعریف فاقد اوصاف معوض و موقت بودن عقد اجاره که در شناسایی مفهوم آن موثر هستند. بوده و از این جهت قابل ایراد به نظر می رسد. البته با مراجعه به تعاریفی که در قانون از سایر عقود بعمل آمده است و مشخص می گردد که استفاده از چنین شیوه ای در تعریف اختصاص به عقد اجاره ندارد ، بلکه به طور کلی در تعریف از معاملات قانون گذار فکر بارز ترین اوصاف و نتایج هر عقد بوده تا مراجعه کننده بتواند بدین وسیله از اوصاف و نتایج به مفهوم حقیقی آن عقد پی ببرد و ارائه تعریفی جامع و مانع مورد نظر نبوده است. علاوه براین در مورد عقد اجاره در مواد 468 و 490 و 514 ق.م سایر اوصاف عقد مزبور ، یعنی معوض بودن و موقت بودن نیز مورد توجه قرار گرفته و نقص موجود در ماده466 جبران شده است. با این وجود عده ای از حقوقدانان برای رفع این نقص سعی در ارائه تعریفی که در برگیرنده تمام اوصاف عقد اجاره باشد. نموده و آنرا به صورت های زیر تعریف نموده اند.
اجاره : عقدی است که بموجب آن احد طرفین ، منافع عین مستاجره را در مقابل عوض معلوم و برای مدت معینی به طرف دیگر تملیک می کند 8.


دیدگاهتان را بنویسید